Апартаменты vs квартиры: что выгоднее покупать в 2025 году?
В 2025 году выбор между апартаментами и квартирами остаётся одним из самых сложных решений на рынке недвижимости. Апартаменты привлекают инвесторов ценой на 10–26% ниже квартир аналогичной площади в тех же локациях, особенно в Москве, Сочи и других крупных городах. Однако их юридический статус как нежилых помещений влечёт высокие коммунальные тарифы (на 15–30% дороже), отсутствие постоянной прописки и ограничения по льготной ипотеке. Квартиры, напротив, гарантируют стабильность — право на налоговый вычет (до 650 тыс. рублей), регистрацию и защиту при банкротстве застройщика. В 2025 году в Сочи почти 50% первичного рынка занимают апартаменты, тогда как в Москве их доля сокращается из-за запрета на новое строительство в центре. Ключевой тренд — рост спроса на апартаменты в курортных зонах для посуточной аренды, тогда как квартиры сохраняют лидерство среди покупателей, планирующих постоянное проживание.
Основные различия: инвестиции vs комфорт
- Цена и доходность. Средняя стоимость апартаментов в Москве — 450 тыс. ₽/м² против 500–600 тыс. ₽/м² за квартиры в новостройках. Разница компенсируется высокой арендной доходностью (до 12% годовых в курортных районах), но требует учёта дополнительных расходов: налог на имущество для апартаментов — 0.5–2% против 0.1–0.3% для квартир.
- Юридические риски. При банкротстве застройщика владельцы квартир защищены законом 214-ФЗ, тогда как апартаменты могут быть проданы с аукциона, а компенсация ограничена 60% от вложений.
- Ипотека и господдержка. На апартаменты не распространяются льготные программы (IT-ипотека, семейная ипотека), а ставки по кредитам выше на 1–3%. Для квартир доступны субсидии и материнский капитал.
- Инфраструктура. Застройщики апартаментов не обязаны строить школы или поликлиники, что критично для семей с детьми. В элитных комплексах это компенсируется коворкингами, фитнес-центрами и консьерж-сервисом.
- Ликвидность. Квартиры продаются в 1.5–2 раза быстрее, особенно в регионах с дефицитом жилья. Апартаменты в Москве теряют спрос из-за переизбытка предложения, но в Сочи их доля на рынке достигает 47%.
Детали, которые нельзя упустить
- Перевод в жилой фонд. Апартаменты можно переоформить в квартиры, только если земля под ними имеет разрешение под ИЖС, а само помещение соответствует нормам СанПиН (кухня, санузел, окна).
- Скрытые платежи. Управляющие компании апарт-комплексов включают в квитанции оплату охраны, уборки территории и ремонта лифтов, что добавляет 5–10 тыс. ₽/месяц.
- Налог при продаже. Для квартир действует вычет 1 млн рублей, для апартаментов — 250 тыс. рублей. Например, при продаже за 10 млн ₽ налог составит 1.17 млн ₽ против 1.27 млн ₽.
- Динамика цен. В 2025 году апартаменты в Москве дешевеют на 3–5% из-за запрета строительства, а в Сочи дорожают на 7–10% благодаря туристическому потоку.
Чек-лист для покупателя
✅ Выбрать квартиру, если:
- Нужна прописка и льготная ипотека;
- Важны школы и поликлиники рядом;
- Планируете продажу через 3–5 лет.
✅ Выбрать апартаменты, если: - Цель — арендный доход или временное жильё;
- Готовы платить повышенные коммунальные тарифы;
- Рассматриваете премиальные комплексы с сервисами.
✅ Проверить: - Статус земли у застройщика;
- Тарифы УК за последние 3 года;
- Возможность временной регистрации.
Решение зависит от финансовых целей и образа жизни: апартаменты выгодны для краткосрочных инвестиций, квартиры — для долгосрочной стабильности.